Mục lục bài viết
Khi bắt đầu tính chuyện làm nhà, câu hỏi đầu tiên của hầu hết gia chủ là: xây hết bao nhiêu tiền? Để trả lời đúng, bạn cần nắm cách tính chi phí xây nhà trọn gói mà các đơn vị thi công đang dùng. Chi phí không được tính bằng diện tích đất nhân đơn giá, mà bằng diện tích xây dựng quy đổi nhân đơn giá, cộng thêm các hạng mục nằm ngoài gói và một khoản dự phòng hợp lý.
Bài viết này giải thích từng bước theo cách dễ hiểu nhất. Chúng tôi không đưa ra con số tiền cụ thể, vì đơn giá thay đổi theo thời điểm, theo vật tư và theo từng công trình. Thay vào đó, bạn sẽ có một phương pháp để tự đọc, tự kiểm tra và so sánh các báo giá một cách công bằng.
Xây nhà trọn gói là gì và chi phí gồm những gì?
Xây nhà trọn gói (còn gọi là chìa khóa trao tay) là hình thức gia chủ giao cho một đơn vị lo từ phần thô đến hoàn thiện, theo một danh mục vật tư và một mức đơn giá đã thống nhất. Gia chủ không phải tự đi mua từng bao xi măng, từng viên gạch, mà tập trung vào việc kiểm tra chất lượng và tiến độ.
Một đơn giá trọn gói thông thường bao gồm các phần sau:
- Phần thô: đào móng, bê tông cốt thép móng, cột, dầm, sàn, cầu thang, xây tường, mái, hệ thống điện nước âm tường, chống thấm cơ bản.
- Phần hoàn thiện: trát, bả, sơn, lát nền, ốp tường, trần thạch cao, cửa đi, cửa sổ, lan can, thiết bị vệ sinh, thiết bị điện.
- Nhân công: thợ xây, thợ sắt, thợ điện nước, thợ hoàn thiện và các tổ đội chuyên môn.
- Quản lý và giám sát: kỹ sư chỉ huy công trường, giám sát kỹ thuật, an toàn lao động, dọn dẹp vệ sinh khi bàn giao.
Diện tích xây dựng quy đổi: nền tảng của mọi báo giá
Mỗi phần của ngôi nhà có khối lượng vật tư và nhân công khác nhau: một mét vuông móng băng tốn nhiều bê tông, cốt thép hơn một mét vuông sân lát gạch. Vì vậy, người ta nhân diện tích từng phần với một hệ số quy đổi, rồi cộng lại để ra tổng diện tích tính tiền.
Hệ số phần móng
| Loại móng | Hệ số tham khảo | Ghi chú |
|---|---|---|
| Móng đơn | 20% đến 30% | Nhà thấp tầng, nền đất tốt |
| Móng cọc | 30% đến 50% | Thường chưa gồm chi phí ép hoặc khoan cọc |
| Móng băng | 50% đến 70% | Băng một phương hoặc hai phương |
| Móng bè | 80% đến 100% | Phủ toàn bộ diện tích, dùng cho nền yếu |
Diện tích tính hệ số móng thường lấy bằng diện tích sàn tầng trệt. Loại móng nào phù hợp không do gia chủ chọn theo cảm tính, mà do kỹ sư kết cấu tính toán theo hồ sơ địa chất và tải trọng công trình. Bạn có thể tìm hiểu thêm trong bài các loại móng nhà và cách chọn.
Hệ số tầng, mái, sân và ban công
| Hạng mục | Hệ số tham khảo |
|---|---|
| Tầng hầm (tùy độ sâu so với cốt vỉa hè) | 150% đến 250% |
| Tầng trệt, các tầng lầu có mái che | 100% |
| Ô thông tầng, giếng trời nhỏ | 50% đến 100% |
| Ban công, lô gia có mái che | 100% |
| Ban công, sân thượng không có mái che | 50% |
| Mái tôn | 30% |
| Mái bê tông cốt thép (không lát gạch) | 50% |
| Mái ngói trên hệ vì kèo thép | 70% |
| Mái bê tông cốt thép dán ngói | 100% |
| Sân trước, sân sau có đổ bê tông, lát gạch | 50% đến 70% |
Ví dụ tính diện tích quy đổi cho một ngôi nhà phố
Giả sử gia chủ có lô đất 5 m x 20 m, dự định xây nhà một trệt hai lầu, mái ngói trên vì kèo thép, móng băng, chừa sân trước dài 4 m. Diện tích mỗi sàn là 5 m x 16 m = 80 m2, sân trước 5 m x 4 m = 20 m2. Cách tính như sau:
| Hạng mục | Diện tích (m2) | Hệ số | Diện tích quy đổi (m2) |
|---|---|---|---|
| Móng băng | 80 | 50% | 40 |
| Tầng trệt | 80 | 100% | 80 |
| Lầu 1 | 80 | 100% | 80 |
| Lầu 2 | 80 | 100% | 80 |
| Mái ngói vì kèo thép | 80 | 70% | 56 |
| Sân trước | 20 | 50% | 10 |
| Tổng cộng | 346 |
Chi phí phần trong gói sẽ là: 346 m2 x đơn giá X, trong đó X là đơn giá trọn gói theo mức vật tư mà bạn chọn. Nếu bạn nâng mức hoàn thiện, X tăng; nếu bạn đổi mái ngói sang mái bê tông dán ngói, hệ số mái tăng từ 70% lên 100% và tổng diện tích quy đổi tăng theo.
Các yếu tố làm chi phí thay đổi
Hai ngôi nhà có cùng diện tích quy đổi vẫn có thể chênh lệch chi phí khá nhiều. Dưới đây là những yếu tố chính bạn nên biết trước khi so sánh báo giá.
Vật tư và mức hoàn thiện
Đây là yếu tố ảnh hưởng lớn nhất. Gạch lát, thiết bị vệ sinh, cửa, sơn, đèn đều có nhiều phân khúc. Hãy yêu cầu bảng danh mục vật tư ghi rõ thương hiệu, mã sản phẩm, quy cách thay vì chỉ ghi chung chung như "gạch loại tốt" hay "sơn cao cấp".
Địa hình và địa chất
Đất ruộng mới san lấp, đất ven sông, ao hồ cũ thường cần móng cọc hoặc gia cố nền, làm chi phí phần ngầm tăng đáng kể. Đất đồi dốc có thể phát sinh tường chắn, đào đắp. Đây là lý do khảo sát hiện trạng và địa chất nên làm trước khi chốt dự toán.
Mặt bằng thi công
Ngõ nhỏ xe tải không vào được thì vật tư phải trung chuyển bằng xe nhỏ. Nhà xây chen giữa hai nhà liền kề cần biện pháp chống đỡ, che chắn, móng lệch tâm. Nhà có nhiều góc cạnh, mái phức tạp cũng tốn công hơn một khối nhà gọn gàng.
Cấu trúc một bản dự toán đầy đủ
Một dự toán minh bạch, đầy đủ thường gồm:
- Thông tin công trình: địa điểm, quy mô, số tầng, loại móng, loại mái.
- Bảng diện tích quy đổi: từng hạng mục, diện tích, hệ số, kết quả.
- Đơn giá phần thô và phần hoàn thiện: tách riêng để dễ so sánh.
- Danh mục vật tư: thương hiệu, chủng loại, quy cách, đơn vị tính.
- Hạng mục ngoài gói: ép cọc, tường rào, cổng, bể nước ngầm, cấp thoát nước ngoài nhà, nội thất rời.
- Tiến độ thanh toán: chia theo mốc nghiệm thu thực tế, không theo thời gian.
- Điều khoản phát sinh: cách tính khi thay đổi thiết kế hoặc vật tư.
Khi đã có dự toán trong tay, bạn có thể đối chiếu từng mục theo hướng dẫn trong bài cách đọc báo giá và hợp đồng xây nhà để tránh bỏ sót.
Dự phòng phát sinh: nên chuẩn bị thế nào?
Dù dự toán kỹ đến đâu, quá trình xây nhà vẫn có thể phát sinh. Nhiều gia chủ chủ động để riêng một khoản dự phòng, thường khoảng 5% đến 10% tổng chi phí, tùy mức độ chắc chắn của thiết kế và hiện trạng đất. Phát sinh thường đến từ:
- Gia chủ thay đổi công năng, thêm phòng, đổi vị trí cầu thang khi đang thi công.
- Nâng cấp vật tư hoàn thiện so với danh mục ban đầu.
- Gặp nền đất yếu, mạch nước ngầm hoặc móng cũ khi đào móng.
- Biến động giá vật liệu nếu hợp đồng không chốt giá cố định.
- Hạng mục chưa có trong hồ sơ thiết kế như mái che sân, lam trang trí, hệ thống năng lượng mặt trời.
Kết luận
Nắm được cách tính chi phí xây nhà trọn gói giúp bạn chủ động ngân sách, hiểu vì sao mỗi nhà thầu báo một con số khác nhau và biết phải hỏi gì để so sánh công bằng. Công thức cốt lõi chỉ gồm ba phần: diện tích quy đổi nhân đơn giá, cộng hạng mục ngoài gói, cộng dự phòng.
Nếu bạn muốn nhận một bảng tính diện tích quy đổi và dự toán theo đúng lô đất của mình, hãy tham khảo dịch vụ xây nhà trọn gói của Hiluxhome Thanh Hóa, gọi hotline 0965629779 (Zalo cùng số) hoặc để lại thông tin tư vấn, đội ngũ kỹ thuật sẽ liên hệ lại với bạn.
Câu hỏi thường gặp
Diện tích quy đổi khác gì diện tích sàn?
Diện tích sàn là diện tích thực của các tầng. Diện tích quy đổi là tổng diện tích các hạng mục sau khi nhân hệ số, gồm cả móng, mái, sân. Báo giá trọn gói được tính trên diện tích quy đổi nên con số này luôn lớn hơn tổng diện tích sàn.
Vì sao hai nhà thầu báo cùng đơn giá nhưng tổng tiền lại khác nhau?
Thường do hai bên dùng hệ số quy đổi khác nhau, hoặc một bên đã gồm các hạng mục như ép cọc, bể nước, tường rào còn bên kia thì chưa. Hãy đặt hai bảng tính cạnh nhau và so từng dòng diện tích, hệ số và danh mục vật tư.
Có nên chọn nhà thầu báo giá thấp nhất?
Giá thấp chỉ có ý nghĩa khi danh mục vật tư, quy cách kết cấu và phạm vi công việc tương đương. Nếu danh mục ghi chung chung hoặc thiếu hạng mục, chi phí thực tế có thể tăng lên trong quá trình thi công. Bạn nên so sánh trên cùng một bộ hồ sơ thiết kế.
Chi phí thiết kế và xin giấy phép có nằm trong đơn giá trọn gói không?
Tùy từng đơn vị và từng gói. Có nơi tính riêng, có nơi gộp vào hợp đồng thi công. Bạn nên hỏi rõ và yêu cầu ghi cụ thể trong báo giá để tránh hiểu nhầm về sau.
